12月16日,当由和讯网主办、上海交大成本学会承办的第十九届财经风云榜第12届地产金融创新峰会进行到了第二环节“行业慢变量 • 信用重塑”时,很多人都在关注房地产企业未来究竟应该如何进行信用管理?

  近期因为个别企业的债务违约,房地产行业迎来了“至暗时刻”。三大评级机构集体调整了对内房企业的评级规则,集体下调了对中国房地产行业的评级;各地监管机构收紧了对房地产预售款的监管;商业银行也纷纷要求房企提前还款,一时间山雨俱来。  

  但也有企业凭借一直以来积累的良好信用和口碑,依然得到了购房者、金融机构、 *** 、合作伙伴、员工、供应商的信任,进而稳健地度过了行业艰难期,这其中的一家便是德信中国。德信一直强调,要成为一家值得员工、客户、合作伙伴、供应商、金融机构、 *** 信赖的优秀开发运营商。

  01 业财一体:给金融机构吃了颗“放心丸”

  少数房企的危机虽然是今年下半年开始暴露,却早在两三年前就已经积累经营风险。对规模的偏执,让这些企业在牺牲利润的情况下,持续加杠杆,最终给自身的经营带来了巨大的风险。 

  德信是少数先知先觉的企业。早在多年前,德信就设计了一个把房地产开发的各个环节先分解再连接成可量化、可具象、可追踪的具体管理动作的大运营体系。通过这一个体系,所有的投资,都会还原到利润、现金流的目标,进而让资金高效流转。 

  德信中国执行董事兼总裁费忠敏一直认为,财务需要懂业务,运营也需要从财务视角去反推业务,真正形成闭环。财务部门基于公司战略目标,在过程中进行财务指标预警、纠偏。运营部门以经营整体逻辑推动业务落地,最终确保业财一体化。  

  德信也是少数有意识自觉降速的企业。早在几年前,费忠敏就认为,未来房企的健康度比规模更重要,要坚持不以牺牲质量为代价的快周转,不以牺牲利润为代价的发展规模。  

  因为领导人的准确决断,德信懂得战略提前统筹,在监管层决心去杠杆,并发布“三道红线”之后,更早实现财务健康。截至2021年6月底,德信中国的现金短债比为1.37;净负债率约72.4%;剔除预收款后的资产负债率约74%,较2020年末下降1个百分点,踩中监管要求的“一道红线”,但公司将持续调整其财务结构,有望在短期内,将“三条红线”都恢复到绿档。另外,公司的经营性现金流净额在今年上半年进一步扩大,有去年同期的8.71亿元,扩大至15.44亿,展现了良好的财务健康状态。正是因为财务足够健康,金融机构才会充分信任德信。公司半年报的数据显示,在恒大等企业上半年新增贷款较往年腰斩之时,德信所获得的新增贷款,却高于去年同期,是少数上半年依然有能力增加贷款融资的民营地产商。 

  02 消费者高度信任 

  费忠敏说:“如果一家房企真正做到金融机构相信、消费者相信、供应商相信、合作伙伴相信、员工相信,那么这家公司后续发展肯定没问题。”事实上,这其中取得消费者信任更难,但德信还是成功做到了这一点。 

  数据显示,整个2021年上半年,德信中国的交付批次超过10次,项目30天的平均交付率超过90%。这些数字处于行业前列。

  但为了达到上述数据,德信中国付出了巨大的努力。仅仅在产品质量控制方面,德信就专门制订了《产品质量控制操作指引》、《工程检查通知单》、《批量装修项目质量管理红线》等八个方面的规范文件,从材料质量到产品质量,从项目自检,到城市公司自检,区域公司复检,再到集团抽检,通过系统性地检查,尽可能把盖房子――这个纯手工的作业,做成零缺陷、低缺陷的高度工业化产品。 

  其中的难度和挑战,恐怕只有亲历建造与品控一线的开发人员才能清楚。而更大的挑战是,在实现全屋精工之后,还要搭载全居智能,实现全域净化、全面场景、全龄乐活、全景服务。

  仅仅科技系统,就有循环热水系统、全屋净水系统、环境监测系统等十大系统。

  众所周知,工艺越复杂,配置越多,固然会使产品功能更强大,全面满足消费者需求,但也更容易发生质量方面的故障。 

  但德信为了兑现对消费者的承诺,不仅连续提升产品功能,更成功实现了精工制造,最终达到了30天交付90%以上的行业顶流水平。

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  一般的开发商认为,产品品质优良就已经能积攒足够的消费信用。可是,德信却还是不满足。一直以来,由于房地产行业期房销售的关系,营销人员为了更好卖房,会跨大交付后的物业,进而让消费者预期和实际交付产生严重的偏差。因此,德信提出“真实可靠的营销内容提升服务水平”为原则,加强对营销人员的销售前合规宣导、过程检查监督、事后复盘,以此确保营销内容和实际相符。 

  在客户服务端,实现了售后服务完成率96%的高水平,这使得德信能够维持高分满意度。

  03 彼此信任的事业伙伴 

  得到客户的信任,固然不容易。但在房地产业内德信被誉为合作王,与地产百强、央企、国企、 *** 平台等合作伙伴都有过合作。

  德信的合作策略分为两种,分别为深耕式合作和战略式合作。

  据介绍,深耕式合作即选择全国不同区域里的深耕型房企进行合作,具体的合作对象为:“规模相差不大,都是对规模和利润的权衡也比较趋同,但又各自在自身大本营或是深耕城市拥有较强的系统优势。”

  这种合作,可以让大家形成一种深耕互补的关系,既能发挥本土深耕的各种优势,又能降低经营风险、获取更高的经营效益,形成一种价值对等、抱团合作的打法。

  同样,供应商和员工也高度信任德信。德信设计了高效的反腐败体系,防范舞弊、不公平现象发生,让供应商可以通过公平、公开的环境,获得更多的机会。为了让更多的优质高性价比建筑材料被采用,德信尽可能地扩大入库供应商范围,增加提供优质产品和服务的供应商入库。

  04 建造:让公众受益

  德信对材料供应商的选择,不仅仅立足于材料本身的品质和装配服务,同样也高度重视,材料对环境的影响。

  在国家没有强制规定的情况下,德信选择采用复合木地板、人造石材等环保建材。不仅如此,德信还自觉给自己设计了施工现场,布置了雾泡、围墙端喷淋,通过水车洒水、裸土覆盖抑尘,还实时监测现场扬尘数据,尽可能地减少建筑施工中的温室气体排出。

  同时,在设计端,则尽量使用太阳能(000591)光伏、太阳能热水系统等新型能源,并尽量通过建筑保温、LED照明、涂料隔热、风冷热泵系统减少对城市用电系统的电能系统,还通过智能管控系统,根据人员活动,自动调解室内的光、温度、空气,杜绝电能的浪费行为。

  截止目前,德信已有29个项目,累计440万平米获得绿色认证。除了注重绿色产品的开发,德信还高度重视绿色办公,把办公运营的低碳、减排作为重点,在今年前十一月,取得了非常好的效果。

  ​从德信的ESG报告可以看出,那些长期主义的企业,有能力应对任何环境的变化,从而持续有质量的发展。

  12月16日,由和讯网、财经中国会、SEEC举办,上海交大成本学会承办的第十九届财经风云榜第12届地产金融创新峰会正式举行。在会上公布一批像德信地产那样追求长期可持续发展的房地产企业。这些房企有机会在行业信誉重塑之后,成为中国地产行业的主干力量。


  

  

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