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“爆款”公募REITs的2022年:全市场24只产品总市值超850亿,首发扩募齐头并进持续扩容

每日经济新闻 2022-12-31 21:59:04

2022年,公募基金发行市场可谓相当清淡,但依然有产品在低迷的市场中“杀出重围”,成为一抹亮色,那就是大放异彩的公募REITs。

如果说2021年是公募REITs的元年,那么2022年可以称作这类产品的开局之年。这一年,公募REITs快速扩容,在2021年已经成功发行11只产品的背景下,2022年又有13只产品成立并上市交易。截至2022年底,我国共有25只基础设施公募REITs获批注册,其中24只REITs已经上市交易,累计募集规模783.61亿元,总市值达到855亿元(数据来自Wind,截至12月30日)。

纵观这些已上市公募REITs在二级市场的交易价格涨跌情况,年内上涨的有10只,占所有公募REITs的41.67%,其中年内涨幅最大的达到了13.93%。但另一方面,在年内二级市场交易价格下跌的公募REITs中,有6只的跌幅都超过了10%,也颠覆了大家对于这类产品“稳健”的一些刻板印象。

展望2023年,近日首批新能源公募REITs正式受理,可以预见REITs试点范围将进一步扩大,发改委也预计2023年将有30多只REITs上市。有业内人士指出,在政策支持力度持续提升、各领域试点项目加速落地的背景下,公募REITs市场仍将持续扩容。

稀缺的“爆款”产品公募REITs:全市场24只产品总市值达855亿元

2022年,此前动辄出现的百亿级主动权益类“爆款”基金不见了踪影,但有的产品依然受到市场和投资者的青睐。公募REITs就是其中一种。

4月7日,2022年首只发行的公募REITs——华夏中国交建高速REIT启动公开发售,发售比例配售前的募集规模达到1524.12亿元;公众部分配售比例仅0.84%,打破了去年5月中航首钢生物质REIT创下的1.76%最低配售比纪录,也开启了2022年公募REITs的火热局面。在这之后,新发产品配售比例低于1%成为常态,全年最低的华夏合肥高新产园REIT甚至达到了0.23%,抢手程度可见一斑。与此同时,多只公募REITs网下认购倍数超百,网下询价纪录也不断被刷新,这些数据都从侧面证明了投资者热情的高涨与公募REITs的吸金。

从底层资产类型来看,2022年公募REITs的资产类型也更加丰富,从最初的高速路、产业园扩展到了保障性租赁住房、能源等新领域。尤其是首批保障性租赁住房REITs,3只产品上市首日便全部触达30%的涨停上限,受到市场的热烈追捧。

来自上交所的数据显示,截至12月30日,上交所基础设施公募REITs市值合计585.24亿元,2022年12月30日成交额合计为25597.8万元。而纵观全市场公募REITs,从2021年6月首批产品成立,至今全市场已上市的公募REITs已经达到了24只,总市值达到855亿元,而这些数字还将在2023年迎来进一步扩容。

此前监管层曾公开透露,2023年力争REITs发行数量达到60只,发行规模达到2000亿;意味着发行审核速度将会提升,效率提高,同时发行规模将会超过以发行数量的一倍以上。

近六成产品年内交易价格下跌,产业园REITs表现亮眼

截至2022年底,中证REITs全收益指数相对2021年12月31日涨跌幅为-3.75%。整体而言,公募REITs二级市场走势较为独立,下跌行情主要是受到估值水平、基本面预期、市场交易行为与流动性等多方面影响。

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我们先来看看具体基金在二级市场的交易价格情况:

年内在二级市场涨幅最大的公募REITs为中金普洛斯REIT和鹏华深圳能源REIT,二者的年内涨幅都达到了13.93%。中金普洛斯REIT上市以来的涨幅也达到41.06%。

从这些产品底层资产的分类来看,上涨的10只公募REITs中,有4只为产业园REITs,是数量最多的。

作为我国基础设施公募REITs市场的重要组成部分,产业园REITs一直以来都受到行业和投资者的青睐。个中原因在于,目前已上市的产业园REITs,其底层资产都属于优质的产业园资源,运营表现稳定、整体收益可观,且具备较大的市场成长空间,自然也有了比较明显的赚钱效应。

而年内二级市场出现交易价格下跌的公募REITs中,交通基础设施、保障性租赁住房REITs的占比较高。但也有公募人士建议,公募REITs这类产品在二级市场的价格涨跌,其实是一个逐步开始价值回归与价值发现的过程,“投资者在买卖公募REITs这类产品时,更应该去理解其中长期持有的投资逻辑,而不是基于短期的市场表现来进行追涨杀跌”。

首发扩募齐头并进,2023年公募REITs市场将持续扩容

除了新发产品,2022年公募REITs在扩募层面取得的进展也值得关注。

国金证券在研报中指出,2022年5月,上交所、深交所正式发布《公募REITs新购入基础设施项目指引(试行)》,从顶层设计上打通了存量REITs可持续发展的通道;9月底中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT及富国首创水务REIT等首批五单扩募项目正式获交易所受理,市场将迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局,助力我国公募REITs行稳致远。

目前,首批公募REITs扩募方案进入实施阶段,2023年有望正式落地。

另一方面,随着近期首批新能源公募REITs正式获得受理,REITs的试点范围也有望进一步扩大,公募REITs市场扩容蓄势待发。

就在12月30日,首批新能源REITs获正式受理,标志着继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地,也意味着基础设施REITs试点范围的进一步扩大,为盘活风电、光伏发电等新能源资产起到良好的示范效应和带动作用,推动更多优质项目发行上市。

展望公募REITs这类产品的2023年,中金公司研究部指出,供给方面,一级发行和扩募将共同推动公募REITs市场迅速扩容,资产类型将更为丰富,2023年公募REITs发行将更加常态化。基于证监会近期对房地产企业参与REITs发行的鼓励和研究,未来REITs的渗透率可能进一步提升,发行人可能向房企延伸,资产类型可能向长租房和商业地产延伸,另外,首单民企仓储物流REITs已获批,其他资产类型如地铁、景区、新能源、IDC等项目也在筹备中。需求方面,一级发行端的供不应求仍将持续,利好网下与战配打新。

中金基金也公开表示,在政策支持力度持续提升、各领域试点项目加速落地的背景下,公募REITs市场仍将持续扩容。其底层逻辑在于:第一,整体来看,REITs市场表现出与权益、债券市场低相关性的特点,在2022年震荡行情中表现良好,是具备一定投资价值的资产配置标的之一。第二、项目分红带来更高吸引力。第三、未来投资者多样性不断丰富。

封面图片来源:摄图网_500826639

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